大家好，我是Henry老师。承接上文，今天和大家一块接着聊土地增值税的计算。
上回讲到土地增值税纳税人和征税范围的一般规定，简单回顾一下相关内容。
判断是否是土地增值税纳税人的关键就在于以下这两点：1.房地产权属是否转移；2.转让方是否取得相关收益。
土地增值税的征税范围的一般规定主要包括：
1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税。
2.土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其附着物产权的行为征税。
3. 土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。
针对第三点，如果是赠与直系亲属或承担直接赡养义务人或者通过中国境内非营利或者政府机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，是可以免征的。
现在言归正传，土地增值税应该如何计算呢？
我们先来看看土地增值税的应纳税额的计算公式：
应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
从这条公式出发，分别确定公式中的项目。
第一步，从题目中找出“扣除项目金额”
第二步，根据以下这个公式计算确定增值额：增值额＝房地产转让收入－扣除项目金额
因为适用比率是需要根据“土地增值税4级超率累进税率表”确定的。具体是依据“增值额与扣除项目金额的比率”来确定的。因此第三步需要根据“增值额”和“扣除项目金额”计算两者的比率。
第三步，根据以下这个公式计算确定增值率：增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%
第四步，根据以下表格确定确定“适用税率”和“速算扣除系数”。
第五步，回归原始公式，套公式计算。
补充说明一下，在“增值额＝房地产转让收入－扣除项目金额”公式中的“房地产转让收入”是不含增值税收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
Henry老师举个例子，帮助大家巩固并掌握土地增值税计算方法。
2018年11月，A公司销售某办公大楼，取得不含增值税收入20000万元，已知准予从转让收入额减除的扣除项目金额12000万元。请问A公司需要缴纳土地增值税的金额是多少呢？
第一步：确定“扣除项目金额”。从题目的已知条件可得扣除项目金额=12000万元
第二步：根据“增值额＝房地产转让收入－扣除项目金额”计算，即增值额＝20000-12000=8000万元
第三步：根据“增值率＝增值额÷扣除项目金额×100%”计算，增值率＝8000万元÷12000万元=66.67%
第四步：查“土地增值税4级超率累进税率表”可得，增值率范围是：50%<66.67%<100%。对应的适用税率是“40%”，速算扣除数是“5%”。
第五步：套公式计算。应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数=8000×40%—12000×5%=2600万元。
土地增值税的计算方法，你掌握了么？以上内容仅供参考。
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